2012年房地產信托將要支付本息2500億元 2010年以來，房地產信托的大規模發行，使得2012年房地產行業將面臨規模達千億元的信托產品兌付高峰。剛剛過去的3月，房地產信托首個兌付高峰如期到來，但由於房地產市場的持續低迷，通過正常的銷售回款方式實現兌付的困難正在加大。 記者通過調查發現，由於信托公司正在尋找多種途徑接盤即將到期的房地產信托產品，以延遲兌付高峰的到來，今年上半年信托風險也許暫不會顯露。但實際上，這種滾雪球式的接盤方式只能拖延危機的到來，行業風險或將進一步累積。金融機構之所以敢於接盤信托，或許還是押寶明年房地產市場的轉向。 基金謀劃抄底房地產信托 3月底，全國房地產投資基金聯盟舉行的一次行業閉門研討會上，幾十家房地產信托公司和基金的業務部門負責人熱烈討論了今年信托兌付高峰的應對方案。2012年—2013年房地產信托將面臨一個前所未有的兌付高峰，整個2012年房地產信托將要支付本息2500億元。而房地產市場銷售量持續低迷的情況并沒有得到明顯改善，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規兌付方案困難加大。 面對這些問題，金融機構正在謀劃如何創新招數，接盤即將到期的房地產信托產品。 一位房地產基金公司內部人士告訴記者，他所在的房地產基金公司近期考察了多個房地產信托項目，這些項目大多位於二、三線城市。“很多項目都有一個共同點：都是在2009年前后高位拿地。有些開發商并不是專業搞房地產開發的，都是在樓市高峰時入場，隨即遇到調控。” 該人士向記者透露，他們最近正在做一個信托項目的凈值調查，該項目位於長三角某三線城市，地塊以13億元在銀行抵押，而基金準備接盤的收購價僅為6億元，抄底折扣連5折都不到。 行業風險或在累積 然而，基金接盤信托這種解決方案是否可行，引起了更多的業內人士質疑。新沃資本一位內部人士表示擔憂：“現在讓基金來兜底信托，但基金到期了又有誰來兜基金的底？”同時他認為，房地產基金接盤信托還存在很多技術障礙，例如對價如何處理，規模如何匹配，更重要的是，房地產信托的發行成本一般在18%-20%之間，而房地產基金則普遍更高，開發商將面臨融資成本進一步上漲的風險，如果市場不能回暖并最終通過銷售回款來償付本息，那么聚集的行業風險將進一步加大。 事實的確如此。如果基金接盤后的預期收益率比上一個信托產品更高，表面上雖然化解了眼下即將面臨的兌付風險，但遲至明后年仍逃不過兌付高峰，且兌付成本將更為高昂。“就好比滾雪球，賭的是政策和預期，兌付高峰只能往后拖延，但最終總要來臨。”一位房地產基金公司人士向記者坦言，“雪球”滾到何時崩塌，誰都不知道。 2009年初至2010年初，房地產信托融資成本已經從10%左右上升到13%~14%；2010年下半年，成本上升到17%左右，而目前的房地產信托融資成本已經上升至20%左右。“接盤一輪還可以，如果下一輪兌付高峰再接一次盤，則房企的融資成本要上升50%，這就不太可能實現了。”一位業內人士向記者表示，這意味著，房地產金融行業都在押寶明年。 兌付危機今年暫不會出現 根據統計結果，2011年房地產信托總到期規模470.5億元，2012年總到期規模上升至1172.5億，遠高於往年水平，整年兌付規模較大，其中3月、6月、7月和8月為年度高峰期。但從目前來看，兌付危機在今年顯現的可能性并不大。 “對於出現兌付問題的房地產信托產品，從我們觀察的情況看，多數采取了股權處置方式回流現金，而不是通過非理性的過度折扣進行銷售回流現金。”分析人士認為，股權處置方式和打折銷售的區別在於不會在短期內對市場產生沖擊。 “房地產信托出現資金問題分兩種情況：一種是開發商由於市場銷售不暢而出現的資金問題，這種約占10%-20%，但信托公司會通過很多手段解決或延緩這種資金問題，因此正常償付投資人本息目前來說不成問題；另一種則是信托出了問題，到期無法兌付，這種估計只有5%，比例很小。因此今年并不會出現大規模房地產信托到期無法兌付的行業危機。”全國房地產投資基金聯盟會會長張民耕如此預計。 一位信托行業業內人士同樣認為，今年的房地產信托兌付不會出現嚴重危機。“信托應對兌付危機的方法有很多，可以借新還舊，可以先行墊付，也可已降價賣房，實在不行還可以找私募或者通過資產管理公司接盤。”不過該人士表示，目前房地產調控形勢并沒有放松的明顯跡象，信托公司今后恐怕不敢再輕易做住宅項目，而會優選寫字樓、商場等商業地產項目。
留言列表
